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城市的“人口升级”和清除隔断间运动


发布日期:2018-08-30 13:29阅读次数:字号:

  租赁时代已经悄然开启,租金更成为近期房地产市场的热门词汇。对于稳定租赁市场,深圳正计划出“大招”。
  昨日,证券时报记者在2018年中国深圳国际房地产博览会住房租赁展租赁专场论坛上获悉,深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度,将采取严格的租金管制,第一批试点项目也在本次房博会上亮相。
  深圳国企推出了一个“稳租金商品房”项目,设下5%的涨停板。
  作为改革开放的前沿城市,深圳的这一动作,多少是有风向标意义的。
  这里展现的调控思路是:下一步政府可能不排除尝试租金管制,重申住房的居住属性,防止出租房成为下一个金融工具。
  无论这一年来,有多少力量明里暗里推动租金上涨,现在狂热过头的资本都必须先低头认错了。
  资本的狂热引来了监管
  每逢市场出现问题,大众总有一股求助于行政干预的惯性。
  这不,最近房租飞天后,就有人筹齐龙珠召唤“租金管制”。他们振臂一呼,高喊内心的愤懑之情:不能再让资本哄抬房租了!
  在我爱我家前副总裁胡景辉隔空喊话“长租公寓(如果)爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”后,大众最期待的事情终于出现了。
  最先出手的是北京。6天之内,北京住建委两次约谈房产中介,前10家承诺不涨租、不恶性抢占房源,并准备拿出12万套存量房给市场填充弹药。后12家对自己克扣租金、打隔断出租、提前清退租户等行为表示“痛心疾首”。
  8月28日,西安一刀砍死“将房租化身消费贷”的租赁模式——其发文要求,住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。
  8月29日,深圳推出了一个“稳租金商品房”项目,深圳地铁和深业集团的合资公司打算在核心市区开发一个精品公寓试点项目,接受政府的租金管制,一房一价,一年一调,租金年增长率最高不超过5%。
  这5%的涨停板简直是大大的良心价。
  在深圳,租房人口占常住人口近四成,租房年轻人高达七成,房租的上涨逻辑硬得很。7月份租金同比上涨30.5%,每平米的租金达到84.3元。租赁价格指数同比连涨了11个月。
  当黑心资本巴不得三天就能回本,七天就能赚翻的时候,深圳主动下了这样一步棋。
  作为改革开放的前沿城市,深圳的这一动作,多少是有风向标意义的。深圳房地产研究中心主任此前曾表示过:
  主管部门正在先行先试,探索限价租赁房制度,今后将采取限定租金,限定租期的双限方式来稳定租赁市场。
  这里展现的调控思路就是:下一步政府可能不排除尝试租金管制。
  此前智谷就说过,多种迹象表明,中国楼市正在走上欧洲模式的道路,用税收增加房屋持有和交易的成本,拉长交易周期,让房价冷静下来。
  现在来看,欧洲大陆稳定且发达的租赁市场,确实有极大可能会成为中国学习的对象。
  在法国,房东不能随意涨房租,否则可能面临被起诉、甚至刑罚的风险。
  在德国,3年内房租累积涨幅不得超过15%,房东再次出租住房时,租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。
  这就是国人最为熟悉的“租金管制”。
  面对一二线城市近30%的房租飙涨,越来越多的声音呼唤行政出手管制,不能将租房这样的民生要素交给嗜血的资本。
  不过,租金管制真能一劳永逸地解决房租飙涨的问题吗?市场派们可不答应,他们从美国二战后的管制历史中学到一个教训——
  只要我霸着这个房子,房东就不能涨我房租。那时候,市场有越来越多的“租霸”赖着不走,房东更愿意卖房而不是将房子以极低的回报率租出去。就算低价租出去了,房东也没有足够的资金和动力修缮房屋,低租金住房会越来越破败,而后租者也会面临住房短缺问题。因此,过低的租金受益的只有两个——获取民粹芳心的政府,以及最先租下房子的租客。
  在美国,房租管制演变成了一场昂贵的失败。诺奖得主曾说,除了轰炸,租金管制是摧毁一座城市最好的武器。
  在中国,租金管制同样面临着一个巨大的悖论:
  一租房需求比较大的城市,无非是一二线城市和区域中心城市,而这些城市的楼市都处于严调控中,限购之下不少刚需被抑制,就算有钱也只能租房。一线城市的“人口升级”和清除隔断间运动,砍掉了大量的低租金市场供给,市场上对中高端质量的租房需求大增,但公租房的供给不可能及时跟上。此时的价格管制,并不能解决供需失衡问题。
  二房地产市场被冰封,但印钞机却没有停下来。如果此时在这么一个不完全自由的住房市场上突然放开租金市场,恶果很容易显现——金融市场孱弱,洪水只能继续往租赁市场走,最后被冲击的,无非是手无寸铁的租客。此时的租金市场失灵,需要政府出手干预,引导流动性进入实体。
  一个是要,一个是不要,这个事情就变得棘手和争议了。
  其实,租金管制只是德法租赁市场发达的表象,其精髓在于用法律规范租房市场、保障承租人的“居住权”。
  当前中国的租房市场对资本的保护远大于对租客的保护,这是单靠市场不能解决的问题,也不是行政一手能解决的问题。只有完备的法制基础,才能对这个玩快钱的浮躁社会加以制衡。
  比起租金高低更关键的问题是,租客能否与房东一样享有同样的社会资源,得到同等的非歧视性待遇。在这个问题上,政府要做的事情还很多。
  假若真的实现租购同权了,房租涨了也就涨了,年轻一代应该也不会有太多怨言。你说是不是?
  比起那高耸入云的房价,他们肯定知道哪个是更优的选择。据悉,稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营,在一定期限内只租不售,接受政府主管部门的租金管控或指导,面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应,引导市场合理定价,有利于完善住房租赁政策法规,减轻新市民的居住负担,优化营商环境,构建房地产调控长效机制。
  稳租金商品房的基本特点是租金管控、对象范围广、租房排队、有限租期、智能化监管等。其中,租金管控即实行“一房一价”,起始租金要通过市场评估,不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式,在每年年末对所掌握的房源租金进行调整,涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等,年租金增长率不超过正负5%,在合同中进行租金涨幅约束。对象范围广,即面向所有在深圳纳社会保险一年以上、没有任何形式自有住房和政策性租赁房的居民;租房排队,即符合条件的居民可以在系统中提交申请并排队;有限租期,即首次租赁期限为三年以内,可续租不超过两年,最高是五年;智能化监管,指通过指纹锁和人脸识别的认定技术的应用,能够确保租房的安全和诚信,尤其是针对现在的试点项目,要求所有的开发商给所有的房源配备的是指纹锁,这使入住人在刚开始入住的时候通过物业管理公司的身份识别以后,录入入住人的指纹信息,随后所有房源的指纹锁更换功能全部由物业公司掌握,个人不能操作,以防在租房过程中出现一些转租的行为发生。
  深圳市规划和国土资源委员会房地产业处的付菲菲博士还提到,稳租金商品房所有的产权和租金收益完全归开发商自己所有,这样比较有利于进行一些资产证券化的探索,包括发行一些REITs。
  据悉,位于南山区的塘朗城精品公寓将作为稳租金商品房试点项目,由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。本次作为试点的稳租金商品房房源为二期C座248套公寓,预计2019年初可上线出租运营,2019年9月交房入住。
  稳租金商品房试点也让人联想起深圳之前推出了多幅“只租不售”土地。近日,深圳市土地房产交易中心公布3宗居住用地的出让信息,分别位于龙华、光明以及大鹏新区。其中,光明A511-0037宗地和大鹏G15401-1507宗地建设70年自持租赁住房,光明宗地竞配建人才住房,大鹏宗地竞配建公共租赁住房,建成后限70年自持。
  根据深圳中原研究中心监测显示,7月深圳全市住宅租金为每平方米71.1元,上调1.91%,自2017年以来,深圳整体租金总体呈现上涨趋势,今年前7个月持续上涨。虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租,但长租公寓和房企进驻城中村改造带来的连锁反应不得不引起重视,在此轮争论中也被指为推高房租租金的“元凶”。公开信息显示,深圳市规土委答复了“关于全力保障劳动者租房权益,遏制住房租金非理性上涨”的提案,并提出多项举措严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价,提出进一步加强城中村住房改造后统一租赁的指导和监管,引导企业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源,防止“城中村”房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。
  作为备受关注的一线城市,深圳楼市近年持续火热,但在全国调控浪潮的背景下,深圳对房地产交易市场的调控持续收紧,限价、限售等地方性政策陆续出台。现在,房租快速上涨被推上风口浪尖之后,有市场人士认为这可能不利于经济结构转向消费型经济,因高企的房租将迫使租房者压缩开支。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,稳租金商品房试点将为深圳市民提供长期价格稳定的租赁产品,但政策影响程度要根据试点租赁房源的量来看,量大影响面才会比较广,对其他商品房房东的心理预期才会带来影响,才能实现将试点的平价租金向周边小区传递,乃至向大片区甚至全市传递。


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